证券时报记者 吴家明
7月的深圳罗湖口岸，往来人流络绎不绝。在香港读书的陈浩（化名），每天都要在深港之间往返通勤，驱动他选择这种跨城生活方式的核心原因，就是香港居高不下的住宿成本。像陈浩这样的深港“学生跨城通勤族”数量不少。在这背后，一场围绕香港学生宿舍赛道的资本布局，正在持续升温。
近日，港股上市企业远东发展发布公告，其间接全资附属公司帝盛酒店集团拟向京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited出售捷彩有限公司全部股权，初步购买价为7.5亿港元。据悉，捷彩主要持有位于油麻地上海街268号的香港海景丝丽酒店，目前该物业客房正被转换为学生宿舍单位，预计将在2026年下半年完成全面转换。交易完成后，远东发展旗下DHI Hotel Management HK Limited将继续作为管理人，运营该物业3年。
在业内人士看来，这笔交易对远东发展而言是优化资产结构、降低债务压力的重要举措；对京东而言，则更像是一笔兼具资产配置和长期运营价值的投资。
原本作为高校配套设施存在的学生宿舍，如今已然成为香港地产市场中快速崛起的新赛道。对于寸土寸金的香港而言，新增土地供应有限。已在香港布局多处学生宿舍物业的中原投资副总裁马耀扬透露，香港拥有多所QS世界百强高校，教育品牌吸引力强劲，非本地学生人数过去6年增长超92.1%，但校内宿舍供给严重不足，超七成非本地学生需校外解决住宿。
香港一家学生住宿及教育咨询服务商的工作人员告诉记者，学生住宿服务是公司稳定的“现金牛”。近几年内地学生赴港上学的需求一直在上升，直接带动了住宿订单。“根据我们的观察，学生公寓的需求刚性且稳定，租金在这一两年的时间里也上涨近10%。”
仲量联行的报告显示，在2025—2026学年，香港学生住宿床位短缺约7.63万个，到2029—2030学年这一缺口将增加近一倍至约14.7万个。目前，香港学生宿舍市场的主要项目入住率高达98%至100%。资金正加速流向价格更具竞争力的乙级和丙级写字楼，预计其改建后的潜在内部收益率可达18%，明显高于改造成酒店的收益。
面对如此庞大的缺口，香港特区政府已推出“城中学舍计划”，核心是鼓励把商厦和酒店改造成学生宿舍。另据市场公开信息，就在6月，香港又有多处存量物业被收购并将改建为学生宿舍。例如，一家名为伟合控股的新加坡上市公司宣布，该公司在香港收购了位于九龙的一处物业One Bedford Place，并计划将其改建为拥有500个床位的学生宿舍。
仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：“投资者更注重由刚性需求支撑且具有韧性的收入来源，由于学生住宿需求与学年周期具有高度可预测性，宿舍市场逐渐被视为多元化投资组合中的逆周期稳定资产，未来或可吸引包括保险公司、退休基金及主权资本在内的机构买家。”
在学生宿舍赛道持续升温的同时，自2024年香港楼市全面“撤辣”后，市场信心稳步回升，购房者与投资者的入市意愿持续高涨。在本轮香港楼市的复苏进程中，多家互联网巨头入局。除了京东之外，阿里、小红书、拼多多等企业都有相关动作。
有分析人士表示，互联网巨头重金押注核心城市土地，是对研发、办公、产业协同和长期增长空间的提前布局。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着越来越多科技企业加快国际业务布局，持有具备稳定收益的不动产资产，有助于优化资金配置，提高资产组合稳定性。中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，在商办租金调整、资产价格处于相对低位区间时，通过自建或收购将“长期租金”变成“固定成本+优质资产”，能够锁定长期运营成本并优化资产负债表。
针对香港地产市场的后续走势，信和置业执行董事田兆源表示，过去，香港楼市进入上涨周期后涨速较快，主要由于投资者的比例较高，价格容易在短时间内被抬高，从而出现较大的波动。而本轮行情有所不同，市场以自用刚需为主导，楼市呈现健康且稳步回升的态势。此外，近年来香港特区政府推出多项人才引进措施，吸引世界各地专才来港定居，进一步强化自住需求，为楼市提供稳健支撑。
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